Non è infrequente che, a seguito di muffe o infiltrazioni, l’inquilino decida di autoridursi o, addirittura, di sospendere il versamento del canone di locazione. Ma tale forma di autotutela è legittima?
L’istituto della locazione come contratto a prestazioni corrispettive
Per rispondere a questa domanda è necessario ricordare come la locazione sia un contratto con il quale una parte (il Locatore – Proprietario) si obbliga a far godere all’altra (il Conduttore – Inquilino) una cosa mobile o immobile per un periodo di tempo, verso un determinato corrispettivo. Emerge dunque, quanto alle principali obbligazioni gravanti sulle parti del contratto di locazione come, da un lato, il Locatore dovrà consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione e mantenerla in stato da servire all’uso convenuto per garantire il pacifico godimento della stessa durante tutto il periodo di locazione e, dall’altra, il Conduttore avrà l’obbligo di custodirla e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato dal contratto.
È evidente, dunque, che la locazione è un contratto a prestazioni corrispettive e, pertanto, potrà applicarsi l’art. 1460 c.c. Lo stesso stabilisce che nei contratti con prestazioni corrispettive ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione se l’altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria. Pertanto, fintanto che è in essere la locazione e il Conduttore gode del bene egli non potrà sospendere il versamento del canone di locazione. Il rischio, in caso di unilaterale scelta di sospensione, è quello di poter subire una risoluzione del contratto per inadempimento e condanna al pagamento dei canoni arretrati o uno sfratto per morosità.
Locazione e infiltrazioni
Non vi è dubbio che nel caso in cui l’immobile condotto in locazione presenti infiltrazioni o macchie derivanti da umidità, il conduttore potrà agire contro il Locatore per ottenere le riparazioni necessarie volte a permettergli il pacifico godimento del bene.
Diversamente, l’inquilino non potrà decidere autonomamente di compensare i danni subiti attraverso il la riduzione o l’omissione del versamento del canone di locazione quale forma di autotutela. Sul punto la Cassazione ha più volte ribadito che, per ottenere tale risultato, il Conduttore dovrà chiedere l’intervento del Giudice, soggetto idoneo a quantificare il danno patito ed eventualmente a ridurre di conseguenza il canone.
Infatti, se l’inquilino nonostante i disagi subiti a causa delle infiltrazioni continua ad usufruire dell’immobile condotto in locazione, il pagamento è dovuto. Ciò in quanto l’omesso versamento del canone appare sproporzionato rispetto alla riduzione di godimento dell’immobile.
Diversamente, la sospensione unilaterale del versamento del canone di locazione, ovvero la sua riduzione, è legittimamente attuata dal Conduttore nel caso in cui, proprio a causa delle infiltrazioni il bene risulti del tutto inservibile, tanto da determinare il venire meno della prestazione del Locatore.
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