Che cosa si intende per violazione degli accordi territoriali sulle locazioni transitorie ?
Nel contesto della locazione di un immobile, è fondamentale che vengano rispettati i diritti e gli obblighi tra locatore e conduttore, stabiliti dal contratto e dalla normativa vigente. Tuttavia, quando uno dei due soggetti non adempie alle proprie obbligazioni, il conduttore ha il diritto di agire legalmente per tutelare i propri interessi. Un esempio pratico di tale situazione può essere il caso di un conduttore che si trova costretto a chiedere la riduzione del canone di locazione a causa di violazioni da parte del locatore, sia in merito a vizi nell’immobile, sia per il mancato rispetto delle normative locali sui contratti di locazione.
Violazione delle disposizioni sugli accordi territoriali per le locazioni
Supponiamo che un conduttore abbia firmato un contratto di locazione transitorio per un appartamento in una città come Milano, con un canone di 1.400 euro mensili. Tuttavia, tale importo risulta superiore al canone massimo stabilito dall’accordo territoriale sulle locazioni abitative applicabile nella città e nei comuni limitrofi. In base a questo accordo, il canone massimo per un immobile simile (ad esempio, un appartamento di classe “B”), per determinati mq e caratteristiche, in una determinata zona, non dovrebbe superare i 800 euro mensili.
Gli accordi territoriali per le locazioni abitative sono normativi e vincolanti, quindi qualsiasi pattuizione che li contrasti è da considerarsi nulla. In questo caso, il canone di 1.400 euro è illegittimo, poiché non rispetta i limiti imposti dalla legge, che stabilisce un importo massimo di 800 euro per immobili di quella categoria. Il conduttore, quindi, ha pagato un importo superiore rispetto a quanto previsto dalla normativa, con un esborso di oltre 2.500 euro in più rispetto al limite stabilito.
Il diritto alla riduzione del canone
Ai sensi dell’articolo 1578 del Codice Civile, se l’immobile locato non rispetta i requisiti di abitabilità o se ci sono altre problematiche che impediscono al conduttore di usufruire pienamente dell’immobile, il conduttore ha diritto a una riduzione del canone. In questo caso, il conduttore potrebbe richiedere una riduzione del 20% sul canone di locazione, a partire da una determinata data, ad esempio dal mese di dicembre dell’anno in corso, in ragione della violazione degli accordi territoriali. In un’ottica conciliativa, si potrebbe arrivare a proporre un canone inferiore rispetto a quello pagato inizialmente, ad esempio una riduzione che porti l’importo mensile a circa 714 euro, in modo che rispetti il valore massimo previsto dalla legge e il danni precedentemente subiti. Il locatore dovrebbe quindi adeguare il canone alle disposizioni legislative, fino a quando non sarà risolto il problema e non saranno restituite le somme versate in eccesso.
Deposito cauzionale e richiesta di risarcimento
Un’altra questione riguarda il deposito cauzionale, che spesso viene stabilito dal contratto come una somma che il conduttore versa all’inizio della locazione. Nel contratto in esame, supponiamo che ci sia una clausola che stabilisce che il deposito non fruttiferi interessi. Questa disposizione è stata ritenuta illegittima dalla giurisprudenza, che prevede che il deposito debba maturare degli interessi legali.
Pertanto, il conduttore potrebbe richiedere il pagamento degli interessi su questa somma. Inoltre, il conduttore potrebbe avere il diritto di chiedere un risarcimento per il danno subito a causa della violazione delle disposizioni contrattuali e legali da parte del locatore.
Conclusioni
In sintesi, il comportamento del locatore che non rispetta gli accordi territoriali sulle locazioni e non adempie correttamente agli obblighi contrattuali può configurarsi come un inadempimento, che legittima il conduttore a richiedere una riduzione del canone e il risarcimento dei danni. Se il locatore non adegua il canone alle disposizioni di legge e non restituisce le somme versate in eccesso, il conduttore ha il diritto di eccepire l’inadempimento ai sensi dell’articolo 1460 del Codice Civile e di chiedere l’adeguamento del canone di locazione in conformità alle normative locali.
L’adempimento dei diritti del conduttore è essenziale per garantire che la locazione si svolga in modo equo e in linea con le leggi in vigore. In caso contrario, il conduttore ha pieno diritto di agire legalmente per tutelare i propri interessi.
