Sappiamo tutti che il momento saliente della vita condominiale sia l’assemblea. Per alcuni partecipare all’assemblea condominiale è un momento di socialità e condivisione, per altri un momento per parlare degli argomenti dei quali non si ha tempo di discutere in altre occasioni ma, per molti, forse per i più, è un vero e proprio incubo!
Tuttavia, che sia un momento di piacere o lo si veda come un sacrificio, è importante avere chiari i principi che regolano l’assemblea; poche semplici regole che permettono a chiunque di comprendere con senso critico se, quello che avviene durante quel particolare momento, viene fatto a norma di legge oppure no.
Lo scopo di questo articolo è proprio quello di fare chiarezza su alcuni aspetti dell’assemblea condominiale, rispondendo alle domande che più comunemente vengono poste a riguardo!
- L’amministratore può convocare l’assemblea dando pochissimi giorni di preavviso?
No. L’amministratore non può fissare l’assemblea “dall’oggi al domani”. Infatti, l’art. 66 delle disposizioni per l’attuazione del Codice Civile dispone che tra la data dell’assemblea e l’avviso della convocazione, l’Amministratore debbano decorrere almeno cinque giorni liberi (liberi significa che non si deve contare il giorno dell’assemblea, dunque, se la convocazione sarà datata 10 Luglio, l’assemblea dovrà tenersi almeno il 16 Luglio).
Questo vale per la prima convocazione ma, spesso, nelle convocazioni si chiede di tener presente la seconda convocazione: valgono anche per questa le stesse regole? No, per la seconda convocazione l’art. 1136 del Codice Civile stabilisce che questa non possa essere prevista lo stesso giorno della prima convocazione ma che non possa essere fissata oltre dieci giorni dopo la data della prima convocazione (quindi, nell’esempio di prima, se la data della prima convocazione è il 16 Luglio, la seconda non potrà essere convocata oltre il 26 Luglio).
- Sono previste precise modalità con cui convocare l’assemblea?
Sì, l’avviso della convocazione può essere consegnato personalmente dall’Amministratore (che si recherà da ogni condomino consegnando l’avviso e facendo firmare per ricevuta), a mezzo lettera raccomandata a/r, a mezzo pec (posta elettronica certificata) oppure a mezzo fax.
Come possiamo constatare, tutte queste modalità di convocazione consentono all’Amministratore di verificare che il singolo condomino abbia correttamente ricevuto l’avviso: infatti, nel caso della raccomandata a/r l’amministratore avrà l’avviso di ricevimento firmato “per ricevuta” dal destinatario (non vale, invece, nel caso di raccomandata normale), nella pec riceverà al suo indirizzo di posta l’avviso di consegna e, infine, nel fax avrà il rapporto di corretto invio.
Proprio in ragione della necessità di avere contezza della corretta ricezione dell’avviso da parte del condomino, questo non potrà mai essere recapitato a mezzo e-mail ordinaria (quindi ai nostri indirizzi e-mai gmail, hotmail, virgilio, libero etc) o raccomandata semplice, proprio perché non è certa la ricezione. Allo stesso modo non sarà valida la convocazione a mezzo SMS.
La convocazione effettuata tramite uno di questi ultimi metodi renderà illegittima (e, dunque, impugnabile) l’assemblea condominiale.
- Cosa deve contenere l’avviso di convocazione dell’Assemblea?
Innanzi tutto è importante che i condomini siano a conoscenza degli argomenti che verranno trattati in assemblea in modo da poter intervenire con cognizione e, per questo, l’avviso di convocazione, dovrà contenere l’ordine del giorno.
Poiché è possibile che si presentino ulteriori problematiche delle quali discutere oltre a quelle indicate nell’avviso, sarà cura dell’Amministratore prevedere la voce “varie ed eventuali” in modo da consentire la trattazione di tematiche non previste che si dovesse rendere necessarie da trattare.
Oltre a questo, nell’avviso devono essere indicate le date delle due convocazioni e il luogo in cui si terrà la riunione.
- Come si nomina il presidente? E il vicepresidente?
Arrivato il momento dell’assemblea sarà cura dei partecipanti nominare un presidente – che dovrà necessariamente essere uno dei condomini, non potendo essere, questa carica, ricoperta dall’amministratore.
Il presidente, prima dell’avvio della riunione, nominerà un segretario – un altro condomino di sua fiducia.
Il presidente controllerà che tutti siano stati regolarmente convocati, che le deleghe siano regolari, che sia stato raggiunto il quorum per la convocazione e la costituzione dell’assemblea e che ogni votazione abbia i requisiti numerici per essere valida.
Il segretario redigerà il verbale sotto dettatura del presidente.
- Posso sempre impugnare il verbale? Quanto tempo ho per impugnarlo?
Gli unici che possono impugnare il verbale sono gli assenti, gli astenuti e coloro che hanno votato contro.
Per tutti coloro, invece, che hanno votato a favore delle deliberazioni, non sarà possibile fare alcunché in quanto si presume che abbiano avuto l’occasione per farlo proprio in sede assembleare.
Se io rientro in una delle tre categorie di soggetti idonei a impugnare il verbale, quanto tempo ho per farlo? Il termine di impugnazione del verbale assembleare è di trenta giorni. Quindi sarà in questo breve lasso temporale che il condomino potrà impugnare il verbale il quale, trascorsi i trenta giorni, diventerà definitivo.
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